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70年40年房子差的不止是年限 还有这些

发布人:AG娱乐app 来源:AG娱乐app 发布时间:2021-04-01 14:59

  很多购房者在买房之前,都会关心这个房子的产权年限是多少年。因为房屋产权年限不仅关系着房子的土地使用年限,其背后还关系着落户、公摊面积、得房率、税费、再交易等各种利益问题。

  如何区分70年50年40年的房子?通俗点讲,民用住宅用地权属年限最高为70年,工业用建筑用地和综合类用地最高为50年,商业、旅游、娱乐用地最高为40年。

  在分析不同产权年限的房子背后所附属的利益之前,我们先要弄明白两个概念,一是房屋产权年限是怎么计算的?二是土地使用权和房屋所有权有啥不同?

  先看房屋产权的计算方式。房屋产权是从开发商拿地备案的时候就开始计算的,所以买房者在买房时一定要注意,多数情况下,你真正入住或者使用的年限往往没有70年、50年、40年。举个例子。开发商A在2008年拿到某地块并备案,用了5年的时间把楼房建好,并于2013年通过竣工验收开始销售。小C于2014年从开发商A那买了一套商品房,装修后于2015年入住。那么小C的房屋产权是从2008年开始计算的,即2008年+70年,也就是说2078年到期。以此类推,50年、40年的产权也是从开发商拿地备案的时候就开始计算的。

  再看土地使用权和房屋所有权的区别。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。房屋所有权是针对私有财产权而言。据《中华人民共和国物权法》第六十四条规定,房主永久拥有房屋所有权,但土地使用权是有使用年限的,40年、50年、70年就是针对土地使用权来说的。而根据《物权法》第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

  弄明白房屋产权年限后,我们回到开篇的问题,不同产权年限的房子背后所附属的利益有啥不同?

  不少购房者买房,不仅是为了居住,更是为了这个房子背后所绑定的福利,例如落户、学区、养老等。在落户方面,只有70年产权的住宅才能落户,40年50年产权的商住房不能落户。由于不能落户,购房者同样没法享受到与落户相关的学区、居委会、养老等相关配套设施。此外,因为商住楼里有居住也有办公,人员混杂,居住环境相对较差。

  与70年的普通住宅相比,40年或50年的房子多用于商业、旅游、娱乐、工业等用途,所以这些房子的楼层、门厅、楼梯比普通住宅多,公摊面积一般也比普通住宅的大。从国内各类房屋的得房率排行情况来看,商铺酒店式公寓商住房高层小高层多层别墅,商住房的得房率比普通住宅低。

  虽然大部分40年50年产权房子的总价比70年产权房低,但这类房子的持有成本相对较高,这主要表现在税费、生活缴费及购房贷款上。

  在税费方面,商住房在购买和使用过程中,都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本比70年产权的普通住宅高不少。

  在生活缴费方面,40年或50年产权房的水电费、物业费、供暖费等费用收取都是按照商业用水用电的标准来收取缴纳的,要比普通住宅贵很多。

  在贷款方面,由于40年或50年产权的房屋一般不能申请公积金贷款,且首付比例比70年产权住宅高,贷款年限也较短,其首付压力和月供压力都比较大。

  最后,北京、广州、上海等城市已经出台相关商住房限购政策,这基本锁死了商住房的流动性及这类房子的升值套利空间。所以想在这些城市买房的购房者,在购买前一定要弄清楚房子的产权年限。

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